June 14th, 2011

Дефекты рынка управляющих компаний ЖКХ

Мучаясь от бессонницы решил перечитать одну из своих любимых авторов Ю.Латынину. Листая знакомую мне практически наизусть книгу «Только голуби летают бесплатно» вновь обратил внимание на весьма интересный отрывок. Касался он ситуации с вымышленными аэропортом, но в качестве прототипа явно просматривается «Домодедово» и его владелец Дмитрий Каменщик:

… — Слышали, что случилось с Никитиным? — спросила Аня.
— Конечно, — кивнул Эдуард Викторович.
— За что его? Чего от него хотят? Каменецкий помолчал.
— Я думаю, от него хотят долю в компании.
— Это потому, что он купил у отца самолеты?
— Я думаю, это потому, что он построил аэропорт. В России очень много контрабандистов, но они просто крадут деньги. А Никитин их не украл, а вложил. И аэропорт, в который он их вложил, можно взять в заложники. Как семью. Никитин ошибся в бизнес-стратегии, — сказал Каменецкий, — он думал, что в России можно вкладывать деньги и что государство за это погладит его по головке. Ему объяснили, что в России вкладывать нельзя, а можно только воровать и делиться. А он вложил — миллионов четыреста…

После прочтения подумалось, что подобная ситуация характерна не только для какого-нибудь отдельно взятого аэропорта или авиабизнеса вцелом, но и для ставшего мне практически родным рынка управляющих компании ЖКХ. Именно такую систему выстроили в нем чиновники и директора УК, ранее занимавшие аналогичные должности в государственных РЭМПах и ЖЭКах. На каждой управляющей компании Екатеринбурга, в управлении которой находится свыше 100 многоквартирных домов, висит задолженность от 150 до 300 млн.рублей. Долги эти фактически мертвые, так как взять с УК нечего. Из реальных активов у них есть только договоры на управление многоквартирными домами, но такие активы по закону в конкурсную массу при банкротстве не включаются. Больше там нету ничего, все имущество в свое время было передано муниципальными властями на условиях безвозмездной бессрочной аренды. Соответственно, ронять УК в банкротство кредиторам резона нет. И ситуация такая устраивает похоже всех. Ресурсники и без этих денег получат свои сверхприбыли, УК тоже получат прибыль, только неофициально (по бухгалтерии они все планово убыточны), чиновники также получат свою часть от коммунального пирога. Недовольны только жильцы, в дома которых деньги не вкладываются вообще. А теперь рассмотрим такую теоретическую возможность, что какой-нибудь директор УК вдруг прозрел и решил перестать воровать. Он прописал программу модернизации жилого фонда и начал вкладывать натыренные ранее деньги, например, во внедрение энергоэффективных технологий. Может даже начал строить отдельные котельные. Делать он это начал, может даже не из-за собственного альтруизма, а, допустим, для повышения капитализации своей компании. Как Вы думаете, что будет дальше? А дальше наверняка будет ситуация, аналогичной тому, что описывала Латынина – актив, в который вложили деньги, он уже может быть интересен, и олигархи с чиновниками, стоящие за ресурсоснабжающими организациями, с удовольствием поучаствуют в дележе активов, в которые наивный директор УК вложил деньги.

Помнится, когда два месяца назад активно обсуждалась ситуация с ЕРЦ и РИЦ, кто-то заметил, что в ЖЖ, вообще-то, есть сообщество, обладающие профессиональными знаниями и пониманием рынка ЖКХ, и грех мне не пользоваться возможностью задать ему злободневные вопросы. Что ж, конструктивную критику я приветствую, поэтому спешу задать френдам вопрос – как Вы видите выход из ситуации, описанной мною выше? Какие механизмы позволят разрубить гордиев узел проблем рынка управляющих компаний ЖКХ и мотивировать их к инвестициям в жилой фонд?